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天津物业管理服务公司市场管理现状分析开元棋

时间:2019-04-15 21:53来源:未知 作者:admin 点击:
近些年来,我国的房地产业快速发展,各类住宅小区迅速崛起,这些小区的物业管理工作由专门的物业公司展开集中管理,保证了管理的区域内相关人、事、物的安全,在物业管理中,

  近些年来,我国的房地产业快速发展,各类住宅小区迅速崛起,这些小区的物业管理工作由专门的物业公司展开集中管理,保证了管理的区域内相关人、事、物的安全,在物业管理中,消防管理是所有物业管理工作中的重中之重。因此加强对小区物业消防的管理显得十分重要。

  目前物业管理尚属城市生活的一项基层管理,因其在国内起步较晚,若想走向规范化以及专业化,仍然需要不断探索和努力,在此过程中,问题也频频出现,特别是小区物业的消防管理。具体如下:

  小区的物业管理主要是基于合同基础上履行相关管理职责的一项工作。尽管我国有出台相关的物业管理政策以及法律法规,可是对于小区物业的消防安全管理具体的管理责任以及法律地位、管理维护费用等均没有给出具体的明文规定,缺失一定的约束力和强制力,造成在小区物业的消防管理中出现大量纠纷以及大量矛盾,相应的司法机关同时因缺乏相关的法律依据,无法有效解决此类问题,如消防设施的管理维护方面责任没有明确、相关的维护经费没有落实、火灾责任以及赔偿责任之类的问题,均难以得到有效处理。物业服务单位是市场经济的一个活动主体,需以市场规律的运作为根据,并对物业服务的合同中的相关约定内容全面负责。因部分业主进重视保洁及电梯等常规内容,忽视消防安全管理,造成物业服务的合同中无消防安管责任以及相关费用的分担内容约定,导致物业服务单位以“无收取相关得费用,所以不在单位管理的范围内”作为理由拒绝履行消防管理职责。

  目前,国内有部分小区的管理者以及业主等的消防意识相对比较薄弱者,有擅自挪用或者是拆移消防设备等行为,还有非法占用或者堵塞消防的通道。部分业主为了方便于通风和装修、采光,随意拆除防火门,又或是因整个楼层为了防盗以及使用上的方便,在公共的通道装设防盗门,导致楼层安全疏散线路受到阻碍。此外,部分小区物业服务企业的相关消防人员普遍存在操作技能技术不强。专业知识缺乏等现象,资质不够。在我国的《物业服务企业资质管理办法》中,第五条有做出明确要求:即物业管理人员必须按照国家的相关规定,在获取职业资格证书之后方可持证上岗;在《中华人民共和国消防法》中,第三十四条以及劳动保障部在《关于同意成立消防行业职业鉴定指导中心和印发消防行业特有工种职业技能鉴定指导办法》中也做出明确规定,消防值班员以及消防设备的操作、维护检修人员是属于特殊的工种,必须通过职业技能的专业培训且要在鉴定合格后才可持证上岗。这些规定均要求列入小区物业消防管理中,但目前,仍存在部分物业管理单位未将持证上岗规定列入相关的物业服务合同中。

  现代化小区集中了多种消防设备设施,如应急供电设备,视频以及对讲等之类的安全防范设备、消防报警、灭火系统,液压升降以及机械升降等之类的升降设备、给排水系统、烟感、自动喷水灭火以及温感自动报警等等,这些消防设备在物业消防管理中有着重要的作用,因此需要对相关技术资料进行妥善保存和定期维护检修,但目前多数小区在这方面普遍存在消防设备相关资料保存不当及设备维护不到位的现象,导致存在较多的安全隐患。

  消防管理在整个物业的安全管理中应该占据中心地位,各大建筑小区不能只注重建筑的构造质量而忽略小区的消防安全管理。每一个小区均应该制定出相关的物业管理规定,特别是要对消防安全管理方面做出重点规定,这样才能使小区的消防管理有效开展。以往多数建筑小区仅仅是制定物业管理相关规定,但对消防安全管理方面的规定极少,甚至是没有,这样是无法满足现代化消防安全管理工作的发展需要的。以重庆市为例,该市高度重视小区物业消防管理工作,在新出台的《重庆市物业管理办法》以及相关的规范性文件,明确指出消防管理工作在物业管理工作中的中心地位,确立了物业管理的市场主体地位,并逐渐取消了从命于和依附于相关开发商依附于的物业管理服务企业,提高了物业服务日益激烈的市场竞争意识,在很大程度上提高了小区物业的消防管理成效。

  消防工作不得怠慢,必须要明确物业管理员的相关职责,这样才能有效做好各项管理工作。首先应该要小区的物业管理部进一步明确自身担负的相关消防职责,要掌握小区物业服务公司的职责,这是确保管理过程中的公用消防设备的使用安全,而且应提供有关的消防安全管理的防范服务。具体要明确公安派出所、小区物管单位以及居民委员会、街道办事处等的相关指导监督管理职责,以充分发挥出公安派出所、小区物管单位以及居民委员会、街道办事处的组织优势,以使公安派出所以及居民委员会、街道办事处等全面介入到小区物业消防管理工作中。建立健全公安派出所以及居民委员会、业主委员会以及物业管理单位的联系制度,通过四方协作管理、相互配合,做好各小区的物业管理。

  一支高素质的小区物业消防管理队伍,在很大程度上决定了小区物业消防管理工作的成效。小区内的物业服务部门相关的消防管理员,不管是兼职的还是全职的,均应该具备相关的防火灭火知识,要对《中华人民共和国消防法》以及相关的法律法规有个全面的了解。在《中华人民共和国消防法》第三十四条有做出如下规定:消防产品质量认证、消防设施检测、消防安全监测等消防技术服务机构和执业人员,应当依法获得相应的资质、资格;依照法律、行政法规、国家标准、行业标准和执业准则,接受委托提供消防技术服务,并对服务质量负责。开元棋牌网页版所以,小区物业消防管理人必须要具备相关的物业消防管理知识,应该能够熟练掌握和使用多种类的消防器材,要掌握各类的消防法律法规以及政策,要根据相关规定展开消防管理工作。要在通过消防部门的业务培训以及教育之后才能持证上岗,除此之外,还要求消防人员要具备现代化的消防技术知识、全面掌握各类消防设备的具体运行情况以及操作方法。

  依据《消防法》中的第十八条的第二款规定:“住宅区的物业服务单位应该对管理得区域范围内的共用消防设施展开定期的维护管理,并提供相应的防范消防安全的服务”,这项规定应该列入业主和物业管理部门的物业消防管理责任约定合同中。物业管理服务单位不可以“没有收取相关的费用、故不给于提供该项服务”作为理由拒绝维护修理消防设施设备。尽管双方未将此项规定列入物业管理服务单位中,根据《中华人民共和国合同法》中的相关规定,此合同书是无效的。所以,各大小区的物业管理服务单位为了确保消防的质量,必须对小区内的相关消防器械进行严格检查以及维护,以确保其的使用效率和确保此类器械在规定的使用年限之内得以正常使用和保养。物业部门还应该设立出专项资金,用于维修和保养小区内的各类消防设施,只有这样才能确保在突发意外时,消防设施能充分发挥出其的作用,确保各种设备维持于最佳状态。以重庆市为例,重庆市在强化消防设施的维修管理方面取得一定成效,关于小区物业消防管理方面,重庆市出台了《重庆市物业管理办法》以及相关的规范性文件,在这些文件中,切实明确了物业服务单位的承接验收办法,有效的处理了物业管理单位及开发企业在消防产品承接验收的环节上的责任缺失现象以及开发企业消防产品存在火灾隐患的相关整改问题;此外,也切实确定了物业的专项维修资金具体的缴存标准、时间、管理以及使用程序,有效保障了资金的使用安全以及整改了消防设施火灾隐患方面的资金问题。

  为了提高小区内居民的消防意识以及消防法制的观念,可以通过在小区内大力宣传消防知识以及加强消防技能培训来提高。物业消防管理人员应该充分的利用社区以及巡防人员的力量进行消防安全宣传,还可以通过设立专门的宣传栏以及发放相关的消防法规常识、家庭防火之类的宣传材料、邀请相关消防人员到区演练救火灭火和逃生技能等形式,来给小区居民展开消防法规方面的教育、消防安全常识方面的教育等,以提高居民的消防法制观念以及安全意识,积极做好家庭的消防工作,教育子女要保护好公共的消防设备,共同做好小区内的物业消防管理工作。

  《消防法》中明确规定,任何单位以及个人均不可以损坏、挪用又或者是擅自拆除及停用任何消防器材和设施,不可以埋压、遮挡以及圈占消火栓,又或者好是占用防火的间距,不可以占用、封闭以及堵塞疏散的通道、消防车的通道以及安全出口。对于人员密集的场所门窗,不可以设置会影响到逃生以及灭火救援的相关障碍物。所以要确保小区的物业消防安全,小区物业管理人员必须要要严格把好日常中的监督检查关口。相关专职消防管理人员应深入于高层小区展开消防安全的检查工作,与此同时将小区物业消防列入物业安全管理的重点工作,督促制定出相关的消防安全管理制度,不断完善各类消防设施。消防管理人员必须要及时发现存在的通道不畅以及乱搭乱建、设施不全等之类的火险隐患,并及时采取相关措施进行整改。除此之外,还应该根据小区的消防安全管理特点,制定出切实可行的灭火预案,并且定期进行灭火演练,这样有利于在突发事件中,快速有效的做好相关消防灭火工作。

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